近期房价大涨,地王频出,过去几十年无极房价保持了只涨不跌的不败神话,2014-2016年更是在主要经济体中涨冠全球,这是什么原因导致的?2015年中,有人曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”,被评为十大商业经典,并被验证。近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么,房价还会涨吗?房子还能买吗?
什么决定无极房价?
商品房供求:居住需求和投机需求,商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样,价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程,包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导,因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求,分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反应了商品房的金融属性。
什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话:城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程MV=PQ,货币供应增速持续超过名义GDP增速(生产活动所需要的资金融通),将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性,是吸纳超发货币重要的资产池。
2000-2015年,M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%,平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份,比如2009、2012、2015。
不断降息提高了居民支付能力。自2014年930新政和1121降息以来,房价启动新一轮上涨。2015年330新政和下半年两次双降,房价启动暴涨模式。
货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点,货币超发程度在过去十多年仅次于2009年,也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
事实上,近年中国房价大涨只是全球的一个缩影,美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后,全球央行货币宽松政策层层加码,从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了,但经济和通胀仍然低迷,资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出,我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出,我们避免了大萧条,却陷入了大萎靡。
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